La cedolare del 21% sugli affitti brevi (cedolare Airbnb), dopo una partenza stentata, si avvicina al suo debutto ufficiale
Si avvicina il debutto ufficiale della nuova cedolare secca sugli affitti brevi: dopo la moratoria di 60 giorni in ottemperanza ai principi dello Statuto del contribuente, la ritenuta del 21% dovrà essere versata per la prima volta, da molti operatori del settore e gestori di portali online, entro il 16 ottobre 2017. Le modalità operative a cui far riferimento sono quelle definite dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento 12 luglio 2017. Per assicurare la corretta applicazione della norma, individuare modalità applicative semplici e facilitare gli adempimenti per la trasmissione telematica dei dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate, il MEF ha avviato un tavolo di confronto con l'Agenzia e i rappresentanti dei maggiori operatori del settore.
La cedolare del 21% sugli affitti brevi (cedolare Airbnb), dopo una partenza stentata, si avvicina al suo debutto ufficiale. Infatti, anche se già in vigore (l’obbligo è scattato a partire dal 1° giugno 2017 con primo versamento il 16 luglio), la norma è stata osteggiata dagli operatori (tra cui ci sono anche soggetti che gestiscono grossi portali on line) i quali si sono dichiarati impreparati a gestire in tempi così brevi i nuovi adempimenti.
Pertanto, ci si è appellati ai principi contenuti nello Statuto del contribuente (in base all’art. 3, comma 2, non è possibile richiedere adempimenti a carico dei contribuenti prima del decorso di 60 giorni dalla sua entrata in vigore), chiedendo di fatto un posticipo.
Ci sono stati alcuni incontri tra i rappresentanti dei soggetti interessati e l’Amministrazione Finanziaria e, anche se nel frattempo era già tutto pronto (il provvedimento con le modalità operative è stato emanato il 12 luglio), è stata concessa una sorta di “proroga tacita” sino al 12 settembre in ossequio allo Statuto.
Pertanto, come confermato in occasione di un ultimo incontro di alcuni giorni fa, il primo versamento scatterà il 16 ottobre 2017 con riferimento agli affitti brevi del mese di settembre.
In vista della scadenza può, dunque, essere utile descrivere le modalità operative, così come stabilite dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, non prima di aver fatto un breve accenno alla nuova disciplina delle locazioni brevi.
Cosa si intende per locazioni brevi
La disposizione che ha introdotto il nuovo adempimento è contenuta nella Manovra correttiva 2017. In particolare, è stata inserito, nel nostro ordinamento, il “contratto di locazione breve”. Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
A dire il vero, tale concetto era già presente nelle disposizioni dettate in materia di cedolare secca (D.Lgs. n. 23/2011) ma ora, con il D.L. n. 50/2017, esso viene esteso anche ai corrispettivi derivanti:
- dai contratti di sublocazione;
- dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. locazioni concesse dal comodatario),
se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.).
Per tali contratti, non è necessario che le persone fisiche contraenti entrino direttamente in contatto; infatti, rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina non solo i contratti di locazione stipulati direttamente dal proprietario, ma anche i contratti di locazione stipulati tramite:
- soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
- soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Al fine di agevolare l’individuazione di criteri per la valutazione delle locazioni realizzate in regime di impresa (escluse dal campo di applicazione della norma), è prevista l’emanazione di un regolamento che definisca i criteri in base ai quali la locazione breve possa presumersi svolta in forma imprenditoriale:
- in coerenza con l’art. 2082 c.c. e la disciplina dei redditi di impresa di cui al TUIR;
- avendo riguardo anche al numero delle unità immobiliari locate ed alla durata delle locazioni in un anno solare.
Cedolare sulle locazioni brevi
A decorrere dal 1° giugno 2017, si applicano le norme sulla cedolare secca (aliquota 21%) ai:
- redditi derivanti da contratti di contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data (ai sensi dell’art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011, la cedolare si applica anche ai contratti senza obbligo di registrazione);
- corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”;
- corrispettivi lordi derivanti dai contratti conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.
Ai soggetti che:
- esercitano attività di intermediazione immobiliare;
- gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare,
vengono riservati alcuni nuovi adempimenti tra cui:
- l’invio di una comunicazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui i dati si riferiscono, con i dati relativi ai contratti, conclusi per il loro tramite, di locazione e/o di sublocazione breve e/o di locazioni concesse dal comodatario;
- l’obbligo, da parte dei soggetti residenti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici, di effettuare (e versare) una ritenuta del 21% e di rilasciare il modello CU, qualora incassino o intervengano nel pagamento di canoni di locazione o sublocazione breve o di corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
Inoltre, i soggetti che incassano i canoni di locazione o intervengono nel pagamento dei canoni sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno.
Trasmissione dei dati
Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, i soggetti sopra citati, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve comunicano all’Agenzia delle entrate:
- il nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- la durata del contratto;
- l’importo del corrispettivo lordo;
- l’indirizzo dell’immobile.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione; invece, i soggetti non residenti nel territorio dello Stato che risultino privi di stabile organizzazione in Italia, per trasmettere i dati si devono avvalere di un rappresentante fiscale.
Cedolare del 21%
A carico dei soggetti di cui si discute, è disposto l’obbligo di operare la ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi lordi, dovuti per i contratti di locazione breve, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario.
A tale proposito, va tenuto presente che:
- se è stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di imposta sostitutiva;
- se non è stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di acconto sulle imposte sui redditi dovute.
La ritenuta va operata “all’atto del pagamento al beneficiario”. Ciò vuol dire che l’intermediario deve operare la ritenuta solo nel momento in cui paga il canone al locatore.
Pertanto, ove il conduttore paghi direttamente al locatore, non si configura l’obbligo di ritenuta.
La ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, nonché dichiarata (nel modello 770) e certificata (con il modello CU).
Nota bene
Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo 1919 da utilizzare per il versamento tramite modello F24 della ritenuta. Con la stessa sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.
Anche in questo caso, i soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, effettuano in qualità di sostituti d’imposta gli adempimenti di cui sopra tramite la stabile organizzazione; invece, i soggetti non residenti nel territorio dello Stato che risultino privi di stabile organizzazione in Italia, effettuano gli adempimenti tramite un rappresentante fiscale.
Fonte: IPSOA
http://www.ipsoa.it
